La compraventa de una propiedad inmobiliaria es una decisión muy importante, especialmente en otro país que no es el suyo. Puede ser un proceso muy largo, complejo y confuso.
El proceso comienza con la decisión de un presupuesto y el tipo de propiedad que le gustaría comprar. ¿Se trata de una inversión, una casa de vacaciones o una vivienda permanente? ¿Cuánto está dispuesto a gastar? ¿Qué tipo de propiedad está buscando? ¿Un rascacielos, una estructura histórica, una casa con vistas al mar? ¿Cuáles son sus requisitos? ¿Tres dormitorios, una piscina, cerca de restaurantes y tiendas?
Mercado inmobiliario español
En España, el mercado inmobiliario se había estabilizado después de la crisis financiera mundial de la que sufrió mucho y los precios de las propiedades habían aumentado constantemente desde 2016. Desgraciadamente, en 2020 la pandemia mundial de Covid-19 afectó al mercado inmobiliario, pero el efecto total de Covid-19 en el mercado inmobiliario español aún está por ver.
Proceso de compraventa de una propiedad inmobiliaria
Una vez que se ha determinado el propósito y el presupuesto de la propiedad inmobiliaria, entonces es necesaria una investigación exhaustiva sobre la ubicación. Para los extranjeros es fácil comprar una propiedad en España, ya que hay muchos sitios web y agentes inmobiliarios que se adaptan a todas las nacionalidades, idiomas y presupuestos. Es importante que los compradores vean personalmente la propiedad primero y sigan de cerca los procesos legales.
También hay que considerar y determinar las posibilidades de financiación. Los extranjeros pueden recurrir a la financiación hipotecaria de los bancos españoles e internacionales para comprar una propiedad inmobiliaria. Sin embargo, los compradores extranjeros sólo pueden pedir un préstamo con un tipo de interés más bajo que el de los residentes españoles, entre el 60% y el 70%, por lo que tendrán que hacer un pago inicial mayor.
Hay varios pasos que los extranjeros que compran una propiedad en España deben seguir para que el proceso sea fluido y sin problemas.
Paso 1: Trámites previos a la firma del contrato
Solicitud del Número de Identificación del Extranjero (NIE):
Este número es único para cada persona y es necesario para realizar cualquier transacción en España. El NIE se puede obtener en cualquier comisaría de policía, donde sólo se requiere el pasaporte del solicitante.
Abrir una cuenta bancaria en España:
Para facilitar las transacciones financieras, es necesario tener una cuenta bancaria en cualquiera de las entidades financieras españolas.
Representación:
La contratación de un abogado especializado en derecho inmobiliario español y registrado en el Colegio de Abogados local es necesaria para completar la diligencia debida y también es requerida por muchas instituciones financieras. El registro de la propiedad también requerirá los servicios de un abogado.
Los servicios de un agente inmobiliario certificado, preferiblemente uno que esté acostumbrado a hacer negocios con extranjeros, son aconsejables desde la búsqueda de la propiedad adecuada hasta las cuestiones posteriores a la firma de la escritura de compraventa. Pueden proporcionarle información detallada sobre la zona o la ciudad en la que desea comprar una propiedad y las diferentes propiedades disponibles.
Paso 2: Ejercer la debida diligencia inmobiliaria
Es aconsejable realizar un estudio de la propiedad cuando se compra un inmueble. Un estudio del inmueble asegura al comprador que no hay defectos estructurales significativos ni problemas en la propiedad. Un estudio de la propiedad también proporciona una guía completa del estado del inmueble.
Un informe de tasación realizado por un tasador acreditado da al comprador una idea del valor de mercado de la propiedad.
El comprador también debe asegurarse de que la propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad, de que existe el correspondiente permiso de urbanismo de la administración local y de que la propiedad no tiene deudas pendientes.
Paso 3: Redacción y firma de los contratos privados
Cuando el precio de la oferta del comprador ha sido aceptado por el vendedor, las dos partes deben firmar un contrato privado de compraventa y el comprador debe hacer un pago inicial que suele ser de un 10% del precio de compra.
Paso 4: La formalización de la escritura de compraventa
El contrato de compraventa (escritura de compravento) suele firmarse ante notario, momento en el que se debe abonar la totalidad del precio de venta, los impuestos y otros gastos.
Paso 5: Cuestiones posteriores a la firma de la escritura
Seguro:
Es muy recomendable que el comprador asegure la propiedad inmobiliaria. Una póliza de seguro del edificio suele ser un requisito de los proveedores de hipotecas. El seguro de contenido no es legalmente necesario, pero es una inversión inteligente si la propiedad se va a alquilar o el propietario pasa mucho tiempo fuera de casa.
Impuestos:
La legislación española exige que el comprador pague un impuesto de transmisión de la propiedad de entre el 6 y el 10% para las propiedades existentes más el IVA o el 10% para las nuevas propiedades.
Los gastos de notaría, el impuesto sobre las escrituras y la tasa de registro de la propiedad son del 1 al 2,5%.
Servicios públicos y telecomunicaciones:
Es posible que el antiguo propietario ya disponga de un sistema y que el comprador simplemente se haga cargo de los pagos. Si no lo tiene, el comprador debe solicitar los servicios públicos, como el agua y la electricidad, y la conexión a Internet.